Yunanistan’da Gayrimenkul Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yunanistan, yatırımcılar için sadece Akdeniz’in huzurlu yaşam tarzını değil, Avrupa Birliği içinde oturum ve seyahat özgürlüğü fırsatını da sunuyor.250.000 €’dan başlayan gayrimenkul yatırımlarıyla Golden Vize almak mümkün — ancak süreçte yapılacak küçük hatalar, ciddi maddi kayıplara veya başvurunun reddine yol açabilir.

İşte Yunanistan’da gayrimenkul alırken mutlaka dikkat edilmesi gereken 10 önemli nokta.

🧾 1. Tapu (Title Deed) Kontrolü Olmadan Satın Almayın

Yunanistan’da tapu kayıtları “Land Registry (Ktimatologio)” sistemi üzerinden yürütülür. Bu kayıt, mülkün yasal sahibi, ipotek durumu ve geçmişine dair tüm bilgileri içerir.

🚫 Hata:

Bazı yatırımcılar sadece satıcının beyanına güvenerek tapu sorgusu yapmadan alım yapıyor.

✅ Çözüm:

• Yetkili Yunan avukat aracılığıyla Ktimatologio kaydı sorgulaması yaptırın.

• Mülkün üzerinde ipotek, haciz veya ortak mülkiyet bulunmadığından emin olun.

• Tapu belgesini noter tarafından onaylatın.

  
  

🧾 2. Avukat ve Noter Desteği Olmadan İşlem Yapmayın

Yunanistan’da yabancı yatırımcıların gayrimenkul alımında avukat ve noter bulundurması yasal zorunluluktur.

🚫 Hata:

Bazı yatırımcılar masraflardan kaçınmak için noter hizmeti almadan sözleşme imzalıyor.

✅ Çözüm:

• Tüm işlemlerde lisanslı bir Yunan avukat yanınızda olmalı.

• Noter huzurunda imzalanmayan sözleşmeler geçersiz sayılır.

• Avukatınız, hem mülkün yasal statüsünü hem de Golden Vize uyumluluğunu kontrol eder.

💶 3. Gayrimenkulün Golden Vize Programına Uygunluğunu Doğrulayın

Her gayrimenkul Golden Vize başvurusu için uygun değildir.Bazı mülkler yasal sınırın altında kalabilir veya oturum izni kriterlerini karşılamayabilir.

🚫 Hata:

Yatırımcılar 240.000 € değerindeki bir mülkü alıp Golden Vize’ye başvurmaya çalışıyor.

✅ Çözüm:

• 2025 itibarıyla Atina, Selanik, Mikonos, Santorini gibi bölgelerde minimum yatırım tutarı 500.000 €.

• Diğer bölgelerde (örneğin Volos, Patra, Girit) 250.000 € sınırı geçerli.

• Sözleşmede mülkün değeri ve ödeme şekli açıkça belirtilmeli.

🏗️ 4. Mülkün Fiziksel Durumunu Yerinde İnceleyin

Bazı satıcılar veya emlak acenteleri, mülkün gerçek durumunu gizleyebiliyor. Özellikle renovasyon gerektiren binalarda ek maliyetler çıkabiliyor.

✅ Çözüm:

• Satın almadan önce mülkü yerinde görün veya Hornelion temsilcisiyle online inceleme yapın.

• İnşaat yılı, binanın depreme dayanıklılığı ve enerji sertifikası (Energy Performance Certificate – EPC) kontrol edilmeli.

🏦 5. Ödemeyi Her Zaman Banka Üzerinden Yapın

Golden Vize başvurularında yatırımın yasal kaynaktan geldiği kanıtlanmak zorundadır. Bu nedenle ödemeler yalnızca banka kanalıyla yapılabilir.

🚫 Hata:

Nakit, elden veya üçüncü şahıs hesaplarından yapılan ödemeler kabul edilmez.

✅ Çözüm:

• Transferi kendi adınıza açılmış Yunan banka hesabı üzerinden yapın.

• Açıklama kısmına “Investment for Golden Visa” ibaresini ekleyin.

• Swift ve dekont belgelerini saklayın — bu belgeler başvuruda zorunludur.

📜 6. Vergi Numarası (AFM) Olmadan Satın Alma Yapmayın

AFM, yani Yunan vergi numarası, yatırım sürecinin temelidir. Bu numara olmadan tapu, vergi ödemesi veya banka hesabı işlemi yapılamaz.

✅ Çözüm:

• AFM başvurusu Yunan vergi dairesinden yapılır.

• Avukatınız veya Hornelion temsilciniz bu işlemi sizin adınıza tamamlayabilir.

🧾 7. Gayrimenkul Vergilerini Hesaplayın

Yunanistan’da gayrimenkul alımı sırasında bazı vergiler ve harçlar ödenir.

💰 Masraflar:

• Tapu harcı: %3

• Noter ve avukat ücretleri: %1–2

• Tapu kayıt ücreti: %0.5

• Emlak acentesi komisyonu: %2 civarı

📌 Ayrıca, mülk sahibi olduktan sonra yıllık Emlak Vergisi (ENFIA) ödemeniz gerekir.

🔍 8. Enerji Sertifikası ve Teknik Raporu Talep Edin

2025 itibarıyla Yunanistan’da satılan her gayrimenkul için Enerji Verimlilik Sertifikası (EPC) zorunludur.

✅ Çözüm:

• EPC belgesinin geçerli olduğundan emin olun.

• Binada yapısal veya teknik eksiklik varsa, satıcıdan tadilat talep edin.

🧭 9. Dolandırıcılık ve Sahte Satışlara Karşı Dikkatli Olun

Yunanistan’da, özellikle turistik bölgelerde sahte mülk satışlarıyla karşılaşmak mümkün. Satıcının gerçekten mülk sahibi olup olmadığını teyit etmeden ödeme yapmayın.

✅ Çözüm:

• Tapu kayıtlarını resmi daireden sorgulayın.

• Avukatınız veya Hornelion danışmanınız aracılığıyla sözleşme imzalayın.

• Ödemeleri yalnızca noter huzurunda tamamlayın.

🌍 10. Vatandaşlık Yoluna Giden Stratejik Bir Adım

Yunanistan’da gayrimenkul yatırımı sadece oturum hakkı kazandırmaz — uzun vadede vatandaşlığa giden yolu da açar. Golden Vize sahipleri 7 yıl boyunca kesintisiz ikamet ettiklerinde, Yunan vatandaşlığına başvurabilirler.

Ve bu noktada bir hatırlatma:👉 Yunanistan pasaportu, 2025 itibarıyla dünyanın en güçlü 6. pasaportu!190’dan fazla ülkeye vizesiz seyahat, AB içinde serbest dolaşım ve Avrupa sosyal haklarına erişim sağlar.

Yani bu yatırım yalnızca finansal değil — aile geleceğine yapılan uluslararası bir yatırım.

💬 Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1️⃣ Yunanistan’da ev alırken yabancılara kısıtlama var mı?

Hayır. Türk vatandaşları dahil tüm yabancılar gayrimenkul satın alabilir.

2️⃣ Tapu süreci ne kadar sürer?

Genellikle 2–4 hafta. Belgelerin tam olması süreci hızlandırır.

3️⃣ Gayrimenkul değerleme raporu zorunlu mu?

Evet, Golden Vize başvurularında ekspertiz raporu istenir.

4️⃣ Tapu Alım sonrası oturum izni süreci ne kadar sürer?

Yaklaşık 60–90 gün.

Yunanistan’da gayrimenkul yatırımı yaparken başarılı olmanın üç kuralı vardır:

1. Yasal doğrulama (tapular, belgeler, transferler)

2. Doğru danışmanlık desteği (Hornelion gibi uzman kurumlar)

3. Zamanında ve belgeli işlem yürütmek

   
   

Bu üç adımı doğru şekilde uyguladığınızda, yatırımınız sadece kazanç değil, Avrupa’da yeni bir hayatın anahtarı haline gelir.